Pajak ruko per tahun, yaitu PBB-P2, dihitung dengan rumus tarif × persentase NJOP × (NJOP − NJOPTKP). Jadi besarnya bergantung pada NJOP ruko dan aturan daerahnya. Di Kota Semarang tarifnya 0,3% dengan NJOPTKP Rp10 juta. Di DKI Jakarta tarifnya 0,5% dengan NJOPTKP Rp60 juta, dan untuk bangunan yang dominan komersial NJOP yang dihitung hanya 60%. Sebagai ilustrasi, ruko ber-NJOP Rp3 miliar di Jakarta yang tergolong non-hunian membayar sekitar Rp8,8 juta per tahun sebelum keringanan.

Dasar hukum PBB-P2

Sejak UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) diatur dengan kerangka berikut:

  • Dasar pengenaan: NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), ditetapkan kepala daerah lewat proses penilaian.
  • NJOP tidak kena pajak (NJOPTKP): paling sedikit Rp10 juta per wajib pajak. Kalau seseorang memiliki lebih dari satu objek di satu kabupaten/kota, NJOPTKP hanya diberikan untuk satu objek per tahun.
  • Persentase NJOP: NJOP yang dipakai untuk perhitungan ditetapkan 20%–100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP.
  • Tarif: paling tinggi 0,5%, ditetapkan Perda.
  • Penetapan NJOP: setiap 3 tahun, kecuali objek tertentu yang bisa ditetapkan setiap tahun.

Rumus lengkapnya:

PBB-P2 = Tarif × Persentase NJOP × (NJOP − NJOPTKP)

Istilah lama "NJKP" (Nilai Jual Kena Pajak) pada praktiknya diganti oleh "NJOP yang digunakan untuk perhitungan PBB-P2", yaitu hasil persentase di atas. Format SPPT Kota Semarang masih mencantumkan baris NJKP.

Aturan di Kota Semarang dan DKI Jakarta

Ketentuan Kota Semarang DKI Jakarta
Dasar hukum Perda Kota Semarang 10/2023 Perda Provinsi DKI Jakarta 1/2024
Tarif PBB-P2 0,3% 0,5%
NJOPTKP Rp10.000.000 per wajib pajak Rp60.000.000 per wajib pajak
Persentase NJOP 35% (NJOP ≤ Rp1 miliar) atau 65% (di atas Rp1 miliar); objek baru 40%/70% (Perwal 6/2026) Hunian 40%, selain hunian 60% (Pergub 17/2024)
Penetapan NJOP Setiap 3 tahun (objek tertentu bisa tiap tahun) Setiap tahun

Ruko di Jakarta: hunian atau non-hunian?

Pergub DKI 17/2024 mendefinisikan hunian sebagai bangunan yang konstruksi dan peruntukannya untuk tempat tinggal, tidak bersifat komersial, atau kurang dari 50% luas bangunannya dipakai untuk kegiatan komersial. Kalau satu objek terdiri atas beberapa bangunan, golongannya mengikuti penggunaan yang paling luas.

Artinya, ruko yang lebih dari separuh luasnya dipakai untuk usaha cenderung masuk golongan selain hunian (60%). Ruko yang sebagian besar dipakai sebagai rumah bisa tergolong hunian (40%). Golongan yang tercatat untuk objek Anda terlihat di SPPT. Kalau tidak sesuai dengan penggunaan sebenarnya, ajukan pembetulan ke Bapenda.

Keringanan PBB-P2 Jakarta 2026

Untuk tahun pajak 2026, Kepgub DKI 339/2026 (berlaku sejak 1 April 2026) memberikan antara lain:

  • Pembebasan pokok untuk rumah tapak dengan NJOP paling tinggi Rp2 miliar atau rumah susun dengan NJOP paling tinggi Rp650 juta, khusus wajib pajak orang pribadi yang NIK-nya tercatat, untuk satu objek dengan NJOP terbesar.
  • Pembatasan kenaikan maksimal 5% dibanding 2025, kecuali ada penilaian individual, atau 25% bila luas tanah/bangunan bertambah.
  • Diskon pembayaran bertahap: 10% (1 April–31 Mei), 7,5% (1 Juni–31 Juli), dan 5% (1 Agustus–30 September 2026).

Ringkasan yang kami temukan tidak menyebut ruko atau objek komersial secara eksplisit. Cek status objek Anda di Bapenda DKI sebelum mengasumsikan dapat pembebasan.

Contoh hitungan PBB ruko (ilustrasi)

Semua angka di bawah adalah contoh hipotetis. Asumsinya: NJOP ruko Rp3.000.000.000, wajib pajak orang pribadi, dan ruko ini objek yang mendapat NJOPTKP.

DKI Jakarta

Langkah Selain hunian (60%) Hunian (40%)
NJOP − NJOPTKP Rp2.940.000.000 Rp2.940.000.000
× persentase NJOP Rp1.764.000.000 Rp1.176.000.000
× tarif 0,5% Rp8.820.000/tahun Rp5.880.000/tahun

Kalau NJOPTKP sudah dipakai untuk objek lain (misalnya rumah tinggal Anda di Jakarta), dasar hitungnya Rp3 miliar penuh. PBB non-hunian menjadi Rp3.000.000.000 × 60% × 0,5% = Rp9.000.000.

Kota Semarang

Perda membolehkan rentang 20%–100%, dan Perwal Semarang 6/2026 menetapkan besarannya berdasarkan klaster NJOP: 35% untuk NJOP sampai Rp1 miliar dan 65% untuk NJOP di atas Rp1 miliar. Untuk objek pajak hasil pendaftaran objek baru (misalnya ruko yang baru selesai dibangun dan baru didaftarkan) atau penggabungan objek, persentasenya 40% dan 70%. Karena NJOP contoh ini di atas Rp1 miliar:

Langkah Objek lama (65%) Objek baru (70%)
NJOP − NJOPTKP Rp2.990.000.000 Rp2.990.000.000
× persentase NJOP Rp1.943.500.000 Rp2.093.000.000
× tarif 0,3% Rp5.830.500/tahun Rp6.279.000/tahun

Untuk tahun 2026, Perwal yang sama (Pasal 9) juga mengatur pengurangan: PBB-P2 yang harus dibayar tidak naik dari ketetapan 2025, dan objek baru diberi pengurangan berdasarkan perbandingan dengan paling sedikit 4 objek pajak di sekitarnya. Jadi tagihan riil bisa lebih rendah dari hitungan di atas.

Angka sebenarnya tercantum di SPPT PBB Anda. Untuk memperkirakan pajak ruko yang akan dibeli, minta salinan SPPT tahun terakhir dari penjual. Dokumen ini juga diperlukan saat transaksi. Selain itu, NJOP dipakai sebagai batas bawah dasar BPHTB (lihat BPHTB adalah).

Siapa yang wajib membayar PBB ruko?

Menurut Perda Kota Semarang 10/2023, subjek dan wajib PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan. Keadaan objek yang dipakai untuk menghitung pajak adalah keadaan pada 1 Januari tahun pajak.

Dalam praktik sewa-menyewa, nama di SPPT biasanya tetap pemilik. Kalau perjanjian sewa membebankan PBB ke penyewa, itu kesepakatan perdata. Terhadap pemda, kewajiban tetap melekat pada wajib pajak yang tercatat. Setelah membeli ruko, segera mutakhirkan data subjek pajak di Bapenda agar SPPT tahun berikutnya terbit atas nama Anda.

Jatuh tempo dan denda

Jatuh tempo pembayaran tercantum di SPPT masing-masing. Di Kota Semarang, Perwali 28/2024 mengatur bahwa keterlambatan dikenai sanksi bunga 1% per bulan dari pajak yang kurang dibayar, paling lama 24 bulan, dan sebagian bulan dihitung satu bulan penuh. Pembayaran dilakukan secara elektronik/nontunai melalui kanal yang ditetapkan pemerintah daerah.

Tips agar PBB ruko tidak mengejutkan

  1. Cek NJOP sebelum membeli. NJOP ruko di koridor komersial bisa jauh lebih tinggi daripada rumah tinggal dengan luas yang sama.
  2. Pilih objek yang mendapat NJOPTKP. NJOPTKP hanya untuk satu objek per wajib pajak di satu daerah. Pastikan pencatatannya sesuai dengan kondisi Anda.
  3. Perhatikan golongan penggunaan (khusus Jakarta). Perbedaan 40% dan 60% berdampak besar.
  4. Bayar dalam periode diskon bila pemda menyediakannya.
  5. Masukkan PBB ke hitungan sewa. Kalau ruko disewakan, PBB adalah biaya pemilik dan tidak mengurangi dasar PPh final sewa 10% (lihat pajak sewa ruko).

Gambaran biaya rutin lain di luar PBB dibahas di biaya kepemilikan ruko.

Catatan: tarif, NJOP, dan kebijakan keringanan PBB bisa berubah setiap tahun. Konfirmasikan ke Bapenda setempat atau konsultan pajak.

Mempertimbangkan ruko di Semarang atau Jakarta Selatan?

Kalau Anda sedang menghitung biaya kepemilikan ruko, PT Graha Megah Persada (developer ruko sejak 1980) memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang, dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Tanyakan informasi unit lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber