Ruko adalah akronim dari rumah toko. Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) mendefinisikan rumah toko sebagai "rumah yang sekaligus untuk toko (kadang-kadang toko di lantai dasar dan tempat tinggal di lantai kedua)". Singkatnya, ruko adalah bangunan yang dipakai untuk berjualan atau berusaha sekaligus bisa dihuni.

Definisi kamus itu baru titik awal. Kalau Anda berniat membeli, menyewa, atau membangun ruko, ada sejumlah istilah hukum yang perlu dipahami: fungsi bangunan, PBG (pengganti IMB), status sertifikat, sampai iuran pengelolaan lingkungan. Artikel ini membahasnya satu per satu.

Ruko adalah kepanjangan dari apa?

Ruko adalah kepanjangan dari rumah toko. Di KBBI, "ruko" tercatat sebagai akronim (singkatan yang dibaca sebagai kata) yang merujuk ke lema "rumah toko". Jadi kalau ada yang bertanya "ruko adalah singkatan dari rumah apa?", jawabannya rumah toko.

Istilah serupa yang sering muncul:

Istilah Kepanjangan Arti menurut KBBI
Ruko Rumah toko Rumah yang sekaligus untuk toko
Rukan Rumah kantor Rumah yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan tempat bekerja

Perbedaan ruko dengan rukan, kios, dan toko dibahas lebih lengkap di artikel perbedaan ruko, rukan, kios, dan toko.

Ruko itu apa dalam praktiknya?

Dalam praktik, ruko biasanya dibangun berderet dengan dinding yang menempel ke unit sebelahnya, menghadap jalan, dan bertingkat. Lantai dasar dipakai untuk toko, kantor, atau tempat makan, sedangkan lantai atas bisa dipakai sebagai gudang, kantor, atau tempat tinggal. Bentuk ini membuat satu bangunan bisa menampung dua kebutuhan sekaligus: tempat usaha dan tempat tinggal.

Karena fungsinya ganda, ruko banyak dicari oleh:

  • pemilik usaha yang ingin tinggal dekat tempat usahanya,
  • investor yang ingin menyewakan ruang usaha,
  • perusahaan kecil yang butuh kantor dengan akses jalan.

Ruko dalam bahasa Inggris

Dalam bahasa Inggris, ruko umumnya disebut shophouse. Istilah ini dipakai untuk tipe bangunan yang lazim di Asia Tenggara: toko yang menghadap jalan dan juga dipakai sebagai tempat tinggal pemiliknya, dengan ruang usaha di lantai dasar dan hunian di lantai atas.

Ruko menurut aturan bangunan gedung

Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang bangunan gedung membagi fungsi bangunan menjadi lima: hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta khusus. Selain kelima fungsi itu, bangunan juga dapat berfungsi campuran, yaitu memiliki lebih dari satu fungsi.

PP yang sama menyebut fungsi bangunan ditetapkan berdasarkan fungsi utama, dan fungsi utama ditentukan dari aktivitas yang diprioritaskan di dalam bangunan. Artinya, ruko yang dipakai untuk usaha sekaligus tempat tinggal biasanya diajukan sebagai bangunan berfungsi campuran (usaha dan hunian). Ruko yang seluruhnya dipakai untuk usaha bisa diajukan sebagai fungsi usaha. Penetapan akhirnya ada di dinas teknis pemerintah daerah saat permohonan izin diperiksa.

Fungsi bangunan ini penting karena memengaruhi standar teknis, retribusi izin, dan jangka waktu perpanjangan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

IMB ruko adalah apa, dan apa penggantinya?

IMB (Izin Mendirikan Bangunan) adalah izin bangunan versi lama. Sejak PP 16/2021 berlaku, IMB diganti dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), yaitu perizinan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan sesuai standar teknis.

Beberapa ketentuan peralihan yang perlu diketahui pemilik ruko lama:

  • IMB yang terbit sebelum PP 16/2021 berlaku tetap berlaku sampai izinnya berakhir.
  • Bangunan yang sudah berdiri tetapi belum punya PBG harus mengurus SLF untuk memperoleh PBG.
  • Bangunan baru hanya boleh dibangun setelah PBG terbit, dan SLF harus diperoleh sebelum bangunan dimanfaatkan.

Syarat, alur, dan cara menghitung retribusinya ada di artikel PBG ruko.

Status sertifikat ruko: SHM atau HGB

Tanah tempat ruko berdiri bisa berstatus Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik, sedangkan HGB dapat dimiliki WNI maupun badan hukum Indonesia.

Karena pengembang umumnya berbentuk perseroan terbatas (PT), ruko yang dijual pengembang umumnya bersertifikat HGB. Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) menjelaskan kepada CNN Indonesia bahwa hal ini merupakan ketentuan undang-undang, bukan pilihan pengembang, dan pembeli perorangan dapat mengajukan peningkatan hak ke hak milik.

Perbandingan lengkap, jangka waktu HGB, dan cara peningkatan haknya ada di sertifikat ruko SHM atau HGB.

IPL ruko adalah apa?

IPL adalah Iuran Pengelolaan Lingkungan, yaitu iuran rutin yang ditarik pengelola kawasan (pengembang, badan pengelola, atau perhimpunan pemilik) untuk membiayai layanan bersama seperti keamanan, kebersihan, pengangkutan sampah, penerangan jalan kawasan, dan perawatan fasilitas umum.

Beberapa hal yang perlu dipahami soal IPL:

  • IPL bukan pajak. Besaran dan cara hitungnya ditentukan pengelola kawasan, jadi berbeda dari satu kawasan ke kawasan lain.
  • IPL berbeda dari PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), yang merupakan pajak daerah dan ditagih pemerintah kabupaten/kota.
  • Sebelum membeli atau menyewa, tanyakan besaran IPL, apa saja yang dicakup, dan siapa yang menanggung (pemilik atau penyewa). Pastikan hal ini tertulis di perjanjian.

Kelebihan dan keterbatasan ruko

Kelebihan utama ruko adalah fleksibilitas. Satu unit bisa dipakai sendiri, disewakan seluruhnya, atau dibagi: lantai dasar disewakan untuk usaha, lantai atas dipakai sebagai kantor atau hunian. Akses langsung ke jalan juga memudahkan pelanggan datang dan barang keluar-masuk.

Keterbatasannya juga perlu dipertimbangkan:

  • Lebar muka unit biasanya terbatas, sehingga tata ruang dalam harus direncanakan dengan cermat.
  • Parkir sering bergantung pada area depan unit atau fasilitas kawasan.
  • Biaya rutin seperti PBB dan IPL tetap berjalan walaupun unit sedang kosong.
  • Jika sertifikatnya HGB, ada jadwal perpanjangan hak yang harus diingat.

Checklist sebelum membeli atau menyewa ruko

Yang dicek Kenapa penting
Jenis dan masa berlaku sertifikat (SHM/HGB) Menentukan siapa yang boleh memiliki dan kapan HGB harus diperpanjang
IMB lama atau PBG, serta SLF Bukti bangunan legal dan laik dipakai
Fungsi bangunan di PBG Harus sesuai dengan rencana pemakaian (usaha, hunian, atau campuran)
Peruntukan zonasi Jenis usaha tertentu bisa dibatasi oleh rencana tata ruang daerah
IPL dan PBB Biaya rutin di luar harga beli atau sewa
Perjanjian (PPJB/AJB atau kontrak sewa) Mengatur hak, kewajiban, dan pembagian biaya

Gambaran biaya rutin setelah membeli, seperti PBB, IPL, perawatan, dan perpanjangan hak, dibahas di biaya kepemilikan ruko.

Mencari ruko di Semarang atau Jakarta Selatan?

PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, saat ini memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order), serta Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Jika ingin menanyakan status sertifikat, perizinan, atau ketersediaan unit, Anda bisa menghubungi tim penjualan lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber