Sertifikat ruko bisa berupa SHM (Sertifikat Hak Milik) atau SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan). SHM adalah hak terkuat dan tidak memiliki batas waktu, tetapi hanya bisa dimiliki warga negara Indonesia perorangan. HGB berjangka waktu dan bisa dimiliki perusahaan, sehingga ruko yang dijual pengembang umumnya bersertifikat HGB. Pembeli perorangan WNI dapat mengajukan peningkatan HGB menjadi hak milik bila memenuhi syarat.
Berikut penjelasan perbedaan keduanya, jangka waktu HGB, dan cara mengubah HGB ruko menjadi SHM.
Apa itu SHM dan HGB?
Keduanya diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA):
- Hak milik adalah "hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah" (Pasal 20). Hak milik hanya dapat dipunyai warga negara Indonesia; badan hukum hanya boleh memilikinya bila ditetapkan pemerintah (Pasal 21).
- Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu (Pasal 35). HGB dapat dipunyai WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (Pasal 36).
Karena pengembang berbentuk PT, tanah proyek ruko didaftarkan sebagai HGB, lalu dipecah per unit. Itu sebabnya ruko baru dari pengembang hampir selalu bersertifikat HGB.
Perbandingan sertifikat ruko SHM dan HGB
| Aspek | SHM (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) |
|---|---|---|
| Dasar hukum | UUPA Pasal 20–21 | UUPA Pasal 35–36, PP 18/2021 |
| Siapa yang boleh memiliki | WNI perorangan (badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah) | WNI dan badan hukum Indonesia, termasuk PT |
| Jangka waktu | Tidak terbatas | Berjangka; harus diperpanjang/diperbarui |
| Dapat dijual dan diwariskan | Ya | Ya, selama haknya masih berlaku |
| Dapat dijadikan jaminan kredit | Ya (hak tanggungan) | Ya (hak tanggungan) |
| Biaya administrasi berkala | Tidak ada perpanjangan hak | Ada biaya perpanjangan/pembaruan hak |
Pembahasan khusus bila ruko dibeli atas nama perusahaan ada di beli ruko atas nama perusahaan.
Berapa lama masa berlaku HGB ruko?
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 (Pasal 37) mengatur jangka waktu HGB sebagai berikut:
| Jenis HGB | Pemberian pertama | Perpanjangan | Pembaruan |
|---|---|---|---|
| Di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan (HPL) | Paling lama 30 tahun | Paling lama 20 tahun | Paling lama 30 tahun |
| Di atas Tanah Hak Milik | Paling lama 30 tahun | — | Dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik |
Setelah masa pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanahnya kembali menjadi tanah negara atau tanah HPL. Bekas pemegang hak dapat diberi prioritas bila tanahnya masih dimanfaatkan dengan baik dan syarat-syarat haknya dipenuhi.
Kapan HGB harus diperpanjang?
Menurut Pasal 41 PP 18/2021:
- Permohonan perpanjangan dapat diajukan setelah tanah digunakan sesuai tujuan pemberian haknya, atau paling lambat sebelum jangka waktu HGB berakhir.
- Permohonan pembaruan diajukan paling lama 2 tahun setelah jangka waktu HGB berakhir.
Pasal 40 PP 18/2021 mensyaratkan, antara lain, tanah masih dimanfaatkan dengan baik sesuai tujuan pemberian hak, pemegang hak masih memenuhi syarat, dan tanah masih sesuai rencana tata ruang. Untuk HGB di atas tanah HPL, perpanjangan dan pembaruan juga memerlukan persetujuan pemegang HPL. Jadi cek tanggal berakhirnya hak di sertifikat sejak awal, dan catat jadwalnya.
Apakah sertifikat ruko bisa SHM?
Bisa, dengan dua jalur:
- Tanahnya memang hak milik sejak awal, misalnya ruko yang dibangun sendiri oleh pemilik tanah perorangan WNI.
- Peningkatan hak dari HGB menjadi hak milik, yang diajukan oleh pemilik perorangan WNI ke Kantor Pertanahan.
PP 18/2021 menyerahkan pengaturan rinci perubahan HGB menjadi hak milik kepada Peraturan Menteri ATR/BPN. Untuk rumah tinggal, Kementerian ATR/BPN pada Mei 2026 kembali menegaskan bahwa sertifikat HGB rumah tinggal dengan luas tanah maksimal 600 m² dapat diubah menjadi hak milik dengan biaya PNBP Rp50.000 dan proses lima hari kerja.
Untuk ruko, Kompas melaporkan bahwa berdasarkan Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1339/SK-HK.02/X/2022 tentang Pemberian Hak atas Tanah secara Umum, HGB atas tanah yang diizinkan sebagai rumah tinggal yang juga dipakai untuk toko atau kantor dapat diberikan hak milik bila:
- dimiliki oleh WNI perorangan,
- luasnya sampai dengan 120 m²,
- HGB-nya masih berlaku atau sudah berakhir, dan
- tercatat atas nama pemegang hak yang masih hidup atau sudah meninggal dunia.
Kompas juga menyebut tarif PNBP Rp50.000 per bidang berlaku untuk kategori ini. Karena pengumuman ATR/BPN tahun 2026 hanya membahas rumah tinggal, sebaiknya konfirmasikan syarat terbaru untuk ruko langsung ke Kantor Pertanahan setempat sebelum mengajukan.
Dokumen yang umumnya diminta
Berdasarkan keterangan ATR/BPN dan pemberitaan Kompas, dokumen untuk peningkatan HGB ke hak milik meliputi:
- formulir permohonan yang ditandatangani di atas meterai,
- fotokopi KTP dan KK,
- sertifikat HGB asli,
- IMB/PBG (atau surat keterangan dari kepala desa/lurah untuk rumah tinggal tertentu),
- SPPT PBB tahun berjalan yang menunjukkan ada bumi dan bangunan,
- surat persetujuan kreditur, bila tanahnya sedang dijaminkan,
- surat kuasa, bila dikuasakan.
Bila ruko masih dalam masa KPR, sertifikatnya biasanya dipegang bank, sehingga prosesnya perlu melibatkan bank. Selain PNBP, tanyakan juga ke Bapenda apakah ada kewajiban BPHTB untuk perubahan hak di daerah Anda; penjelasan BPHTB ada di BPHTB adalah.
Urutan bila ruko masih atas nama pengembang
Peningkatan hak hanya bisa diajukan oleh pemegang hak yang tercatat. Jika sertifikat masih atas nama pengembang, lakukan dulu jual beli (AJB) di hadapan PPAT dan balik nama ke nama Anda. Rincian biaya tahap ini ada di biaya notaris jual beli ruko.
Contoh isi sertifikat ruko yang perlu dicek
Sertifikat tanah memuat data fisik (letak, batas, luas bidang) dan data yuridis (jenis hak, pemegang hak, beban). Saat memeriksa sertifikat ruko, perhatikan:
| Bagian | Yang dicek |
|---|---|
| Jenis hak | Hak Milik atau Hak Guna Bangunan |
| Nomor hak dan Nomor Identifikasi Bidang (NIB) | Cocok dengan data di Kantor Pertanahan |
| Nama pemegang hak | Sesuai dengan penjual |
| Tanggal berakhirnya hak (khusus HGB) | Sisa masa berlaku dan kapan harus diperpanjang |
| Luas dan surat ukur | Sesuai dengan kondisi di lapangan |
| Catatan beban | Ada tidaknya hak tanggungan atau blokir |
Sejak Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 berlaku, Kantor Pertanahan juga menerbitkan sertifikat elektronik. Isinya sama-sama bukti hak, hanya medianya berbeda. Apa pun bentuknya, lakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan melalui PPAT sebelum transaksi.
Jadi, pilih SHM atau HGB?
- Untuk pembeli perorangan WNI, HGB dari pengembang bukan masalah selama jadwal perpanjangan dipantau, atau bisa ditingkatkan menjadi hak milik bila memenuhi syarat.
- Untuk pembeli berbentuk PT, HGB adalah satu-satunya pilihan karena perusahaan tidak bisa memegang hak milik.
- Untuk ruko bekas, periksa sisa masa berlaku HGB dan perhitungkan biaya perpanjangan dalam anggaran.
Ruko dari Graha Megah Persada
PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) serta Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Untuk menanyakan status sertifikat unit, hubungi tim penjualan lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.
Sumber
- JDIH BPK: UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
- JDIH BPK: PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
- Kompas.com: Sekarang Waktunya Anda Ubah HGB Jadi SHM, Cuma Bayar Rp 50.000 (20 Mei 2026)
- Kompas.com: Kriteria Tanah HGB yang Bisa Diubah Jadi Hak Milik
- Paralegal: Kepmen ATR/BPN Nomor 1339/SK-HK.02/X/2022
- JDIH BPK: Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah
- CNN Indonesia: Pengembang Jawab Polemik Status Tanah KPR cuma HGB