Simulasi KPR ruko menghitung cicilan bulanan dari tiga angka: plafon kredit (harga dikurangi DP), suku bunga, dan tenor. Rumusnya adalah rumus anuitas. Sebagai ilustrasi, plafon Rp1,2 miliar dengan bunga 8% per tahun menghasilkan cicilan sekitar Rp11,47 juta per bulan untuk tenor 15 tahun, atau Rp10,04 juta untuk tenor 20 tahun. Jika bunga naik menjadi 11% setelah masa fixed 3 tahun, cicilan tenor 15 tahun naik sekitar 15,8%.
Semua angka di artikel ini adalah ilustrasi hipotetis dengan asumsi yang disebutkan. Angka ini bukan penawaran bank dan bukan harga properti tertentu.
Rumus perhitungan KPR ruko (anuitas)
Hampir semua KPR di Indonesia memakai metode anuitas. Cicilannya tetap selama suku bunga tidak berubah, tetapi porsi bunga dan pokoknya bergeser setiap bulan.
Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P = plafon kredit (harga ruko − DP)
- r = suku bunga per tahun ÷ 12
- n = tenor dalam bulan
Uji rumus. Halaman KPR Pembelian BCA memuat contoh: plafon Rp1 miliar, tenor 240 bulan, bunga 6,25%, dengan cicilan Rp7.309.282,02 per bulan. Rumus di atas menghasilkan angka yang sama persis, Rp7.309.282,02.
Asumsi ilustrasi
| Asumsi | Nilai |
|---|---|
| Harga ruko (hipotetis) | Rp1.500.000.000 |
| DP 20% | Rp300.000.000 |
| Plafon KPR | Rp1.200.000.000 |
| Bunga masa fixed | 8,00% per tahun (setara contoh fixed 3 tahun di halaman BCA, berlaku hingga 31 Oktober 2026) |
| Bunga setelah fixed | 11% per tahun (setara bunga floating yang tercantum di halaman BCA) |
Mengapa DP 20%? Aturan BI memang mengizinkan LTV hingga 100% untuk ruko di bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF, berlaku sampai 31 Desember 2027. Dalam praktik, bank tetap bisa meminta DP. Angka 20% di sini dipakai hanya agar contoh mudah diikuti.
Tabel 1: Cicilan pada bunga 8% sepanjang tenor
Skenario ini mengasumsikan bunga tetap 8% dari awal sampai lunas (jarang terjadi untuk tenor panjang).
| Tenor | Cicilan per bulan | Total dibayar | Total bunga |
|---|---|---|---|
| 10 tahun (120 bulan) | Rp14.559.311 | Rp1.747.117.359 | Rp547.117.359 |
| 15 tahun (180 bulan) | Rp11.467.825 | Rp2.064.208.502 | Rp864.208.502 |
| 20 tahun (240 bulan) | Rp10.037.281 | Rp2.408.947.399 | Rp1.208.947.399 |
Tenor lebih panjang membuat cicilan lebih ringan, tetapi total bunganya membengkak. Dari 10 ke 20 tahun, cicilan turun sekitar Rp4,5 juta per bulan, sementara total bunga naik lebih dari dua kali lipat.
Tabel 2: Efek fixed 3 tahun lalu floating
Ini pola paling umum: bunga fixed di awal, lalu mengikuti bunga floating bank. Setelah 36 bulan, cicilan dihitung ulang dari sisa pokok untuk sisa tenor.
| Komponen | Tenor 15 tahun | Tenor 20 tahun |
|---|---|---|
| Cicilan bulan 1–36 (8%) | Rp11.467.825 | Rp10.037.281 |
| Sisa pokok setelah 36 bulan | Rp1.059.429.779 | Rp1.117.417.685 |
| Cicilan bulan 37 dst. jika floating 10% | Rp12.661.015 | Rp11.411.186 |
| Cicilan bulan 37 dst. jika floating 11% | Rp13.280.538 | Rp12.128.235 |
| Cicilan bulan 37 dst. jika floating 12% | Rp13.914.754 | Rp12.863.886 |
| Kenaikan cicilan pada floating 11% | +15,8% | +20,8% |
| Total dibayar (floating 11% tetap) | Rp2.325.239.125 | Rp2.835.502.106 |
| Total bunga (floating 11% tetap) | Rp1.125.239.125 | Rp1.635.502.106 |
Ada dua pelajaran dari tabel ini:
- Siapkan ruang di anggaran untuk kenaikan cicilan setelah masa fixed. Pada contoh ini, kenaikannya Rp1,8–2,1 juta per bulan.
- Tenor panjang lebih sensitif terhadap bunga. Sisa pokoknya masih besar setelah 3 tahun, sehingga kenaikan bunga terasa lebih berat.
Bunga floating bisa berubah sepanjang tenor. Untuk konteks, BI menaikkan BI-Rate dari 4,75% menjadi 5,75% sepanjang 2026, dan menahannya di 5,75% pada RDG 20–21 Oktober 2026. Rata-rata bunga KPR dalam survei BI triwulan II 2026 tercatat 7,44%.
Tabel 3: Porsi bunga dan pokok di awal kredit
Untuk tenor 15 tahun dengan bunga 8% (cicilan Rp11.467.825):
| Bulan | Porsi bunga | Porsi pokok | Sisa pokok |
|---|---|---|---|
| 1 | Rp8.000.000 | Rp3.467.825 | Rp1.196.532.175 |
| 2 | Rp7.976.881 | Rp3.490.944 | Rp1.193.041.231 |
| 3 | Rp7.953.608 | Rp3.514.217 | Rp1.189.527.014 |
Di tahun-tahun awal, sebagian besar cicilan habis untuk bunga. Karena itu, pelunasan sebagian di awal paling efektif menurunkan total bunga. Sebelum melakukannya, tanyakan dulu ketentuan penalti pelunasan dipercepat ke bank.
Pengaruh besar DP terhadap cicilan
Dengan bunga 8% dan tenor 15 tahun, setiap Rp100 juta plafon menghasilkan cicilan sekitar Rp955.652 per bulan. Jadi, menambah DP Rp100 juta menurunkan cicilan kira-kira sebesar itu, dan juga mengurangi total bunga. Sebaliknya, DP yang lebih kecil memang meringankan dana awal, tetapi cicilan dan total bunganya lebih besar.
Simulasi KPR ruko BCA dan bank lain
Untuk angka yang sesuai profil dan promo terkini, gunakan kalkulator resmi bank:
- BCA: menu simulasi di situs Rumahsaya BCA (pembelian, kemampuan, refinancing, renovasi).
- Bank Mandiri: kalkulator KPR di situs Bank Mandiri.
Ingat, kalkulator hanya memberi perkiraan. Persetujuan dan plafon akhir ditentukan bank setelah analisis kredit dan penilaian agunan. Syarat dan tenor tiap bank dibahas di KPR ruko.
Biaya di luar cicilan
Simulasi cicilan belum memasukkan biaya awal, seperti:
- provisi dan administrasi bank, biaya appraisal;
- asuransi jiwa dan kebakaran (diwajibkan di KPR BCA, misalnya);
- akta jual beli, APHT, dan balik nama, lihat biaya notaris jual beli ruko;
- BPHTB bagi pembeli, lihat BPHTB adalah.
Untuk ruko baru yang berfungsi sebagai hunian dan dibeli orang pribadi, PPN bisa ditanggung pemerintah sesuai PMK 90 Tahun 2025. Insentif ini berlaku jika AJB/PPJB lunas dan serah terima terjadi pada 1 Januari–31 Desember 2026, dengan harga maksimal Rp5 miliar dan PPN ditanggung untuk bagian harga sampai Rp2 miliar. Insentif ini bisa mengurangi kebutuhan dana awal secara signifikan.
Cara membuat simulasi sendiri
- Tentukan harga dan DP yang realistis.
- Masukkan bunga fixed sesuai penawaran bank, lalu bunga floating yang berlaku saat ini sebagai skenario dasar.
- Tambahkan skenario stres: floating +1% di atas skenario dasar.
- Pastikan cicilan pada skenario stres masih nyaman, termasuk jika ruko belum tersewa.
Contoh: membandingkan cicilan dengan potensi sewa. Jika ruko diharapkan menghasilkan sewa, hitung imbal hasil bersihnya terlebih dulu (lihat keuntungan investasi ruko). Pada contoh di atas, cicilan Rp11–13 juta per bulan setara Rp137–159 juta per tahun. Jangan berasumsi sewa otomatis menutup cicilan.
Kesalahan umum saat membuat simulasi
- Hanya memakai bunga promosi untuk seluruh tenor.
- Lupa bahwa plafon bisa lebih kecil dari harga jika nilai taksiran bank lebih rendah.
- Tidak memasukkan biaya awal, sehingga dana yang disiapkan kurang.
- Menganggap pendapatan sewa pasti ada sejak bulan pertama.
Artikel ini bersifat edukasi, bukan nasihat keuangan atau penawaran kredit.
Menghitung untuk ruko Graha Megah
Jika ingin mencoba simulasi ini dengan harga unit sebenarnya, tim penjualan PT Graha Megah Persada bisa memberi informasi untuk Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order), dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan, melalui WhatsApp.
Sumber
- BCA – KPR Pembelian (contoh simulasi dan suku bunga)
- Rumahsaya BCA – Simulasi Angsuran
- Bank Mandiri – Kalkulator KPR
- Bank Indonesia – PADG No. 30 Tahun 2025
- Katadata – BI Perpanjang KPR 100% sampai Desember 2027
- Kontan Pusat Data – BI Rate Oktober 2026 Tetap di Angka 5,75%
- Bank Indonesia – Survei Harga Properti Residensial Triwulan II 2026 (PDF)
- JDIH Kemenkeu – PMK 90 Tahun 2025