Biaya notaris jual beli ruko, atau tepatnya uang jasa PPAT untuk membuat akta jual beli (AJB), dibatasi paling banyak 1% dari harga transaksi. Persentase maksimalnya makin kecil untuk transaksi yang lebih besar: 0,75% untuk Rp500 juta–Rp1 miliar, 0,5% untuk Rp1 miliar–Rp2,5 miliar, dan 0,25% di atas Rp2,5 miliar. Di luar itu, masih ada PNBP Kantor Pertanahan untuk cek sertifikat dan balik nama, serta pajak transaksi (PPh penjual, BPHTB pembeli, dan PPN bila membeli dari developer PKP).

Notaris atau PPAT? Bedanya penting

Dalam jual beli tanah dan bangunan, akta yang dipakai untuk balik nama sertifikat adalah AJB yang dibuat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Banyak PPAT juga menjabat notaris, karena itu orang biasa menyebutnya "biaya notaris". Dasar hukum tarif keduanya berbeda:

  • Akta PPAT (AJB, hibah, APHT, dan sejenisnya) diatur PP 37/1998 sebagaimana diubah PP 24/2016, dan Permen ATR/BPN 33/2021 tentang Uang Jasa PPAT.
  • Akta notaris (misalnya PPJB, perjanjian sewa, akta pendirian PT) diatur Undang-Undang Jabatan Notaris (UU 30/2004 sebagaimana diubah UU 2/2014).

Saat membeli ruko dari developer, sering ada dua tahap: PPJB di hadapan notaris selama unit dibangun atau sertifikat belum dipecah, lalu AJB di hadapan PPAT ketika syaratnya sudah lengkap.

Batas uang jasa PPAT

Pasal 32 ayat (1) PP 24/2016 menetapkan uang jasa PPAT, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi. Permen ATR/BPN 33/2021 merincinya berdasarkan nilai ekonomis per akta:

Harga transaksi dalam akta Uang jasa PPAT paling banyak
Sampai dengan Rp500 juta 1%
> Rp500 juta – Rp1 miliar 0,75%
> Rp1 miliar – Rp2,5 miliar 0,5%
> Rp2,5 miliar 0,25%

Beberapa hal yang tertulis di Permen tersebut:

  • Uang jasa sudah termasuk honorarium saksi.
  • PPAT wajib membuat akta tanpa biaya bagi orang tidak mampu yang menunjukkan Surat Keterangan Tidak Mampu.
  • PPAT yang memungut lebih dari batas dapat dikenai sanksi pemberhentian sementara paling lama 6 bulan.

Angka di tabel adalah batas atas, jadi Anda boleh menegosiasikan uang jasa di bawahnya. Peraturan ini tidak mengatur siapa yang menanggung uang jasa PPAT, sehingga pembagiannya antara penjual dan pembeli sebaiknya disepakati dan ditulis sejak awal.

Batas honorarium notaris (untuk PPJB dan akta lain)

Pasal 36 UU 30/2004 (tidak diubah oleh UU 2/2014) mengatur honorarium notaris berdasarkan nilai ekonomis objek akta:

Nilai objek akta Honorarium paling besar
Sampai dengan Rp100 juta 2,5%
> Rp100 juta – Rp1 miliar 1,5%
> Rp1 miliar Sesuai kesepakatan, maksimal 1%

PNBP Kantor Pertanahan: cek sertifikat dan balik nama

Tarif layanan BPN ditetapkan PP 128/2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP di Kementerian ATR/BPN. Menurut database peraturan BPK, PP ini masih berlaku.

Layanan Tarif Dasar
Pengecekan sertifikat Rp50.000 per sertifikat Lampiran PP 128/2015
Informasi nilai tanah Rp50.000 per bidang Lampiran PP 128/2015
Pendaftaran peralihan hak (balik nama) (1‰ × nilai tanah) + Rp50.000 Pasal 16 ayat (2) PP 128/2015

Menurut penjelasan PP 128/2015, "nilai tanah" adalah nilai pasar per meter persegi dalam peta zona nilai tanah BPN tahun berkenaan, atau NJOP tanah bila peta zona belum tersedia, dikalikan luas tanah. Nilai bangunan dan harga ruko tidak ikut dihitung. Contoh dalam penjelasan tersebut: tanah 100 m² × Rp100.000 = Rp10.000.000, sehingga T = Rp10.000 + Rp50.000 = Rp60.000. Biaya PNBP ini kecil dibanding pajak. Walau murah, pengecekan sertifikat sebelum AJB jangan dilewatkan, karena gunanya memastikan sertifikat asli, tidak diblokir, dan tidak sedang dijaminkan.

Pajak yang ikut dihitung dalam biaya jual beli

Pajak biasanya merupakan komponen terbesar:

  • PPh final penjual: 2,5% dari nilai bruto pengalihan (PP 34/2016), disetor sebelum AJB ditandatangani.
  • BPHTB pembeli: 5% × (NPOP − NPOPTKP) di Kota Semarang dan DKI Jakarta. NPOPTKP jual beli Rp80 juta di Semarang dan Rp250 juta di Jakarta. Lihat BPHTB adalah.
  • PPN: bila penjualnya PKP (misalnya developer), 12% × 11/12 harga jual atau efektif 11%. Lihat pajak jual beli ruko.

Contoh rincian biaya (ilustrasi)

Contoh berikut memakai angka hipotetis: ruko di Kota Semarang seharga Rp2.000.000.000, dibeli dari penjual perorangan non-PKP (tanpa PPN). Nilai tanah menurut BPN dimisalkan Rp1.000.000.000, dan pembeli berhak atas NPOPTKP.

Komponen Ditanggung Perkiraan
Uang jasa PPAT (maks. 0,5%) Sesuai kesepakatan maks. Rp10.000.000
Pengecekan sertifikat Sesuai kesepakatan Rp50.000
PNBP balik nama: (1‰ × Rp1 miliar) + Rp50.000 Sesuai kesepakatan Rp1.050.000
BPHTB: 5% × (Rp2 miliar − Rp80 juta) Pembeli Rp96.000.000
PPh final 2,5% Penjual Rp50.000.000

Dalam contoh ini, kalau uang jasa PPAT dan PNBP seluruhnya dibebankan ke pembeli, biaya pembeli di luar harga ruko (BPHTB + PNBP + PPAT) sekitar Rp107 juta, atau ±5,4% dari harga. Kalau ruko dibeli dari developer PKP, tambahkan PPN. Kalau pembelian memakai KPR, ada biaya lain dari bank (akta pembebanan hak tanggungan, asuransi, provisi). Besarnya ditentukan bank, jadi minta rinciannya sejak awal. Lihat juga KPR ruko.

Urutan proses balik nama

  1. Cek sertifikat di Kantor Pertanahan melalui PPAT.
  2. Pembayaran pajak: penjual menyetor PPh final dan pembeli membayar BPHTB, lalu keduanya divalidasi.
  3. Penandatanganan AJB di hadapan PPAT oleh penjual (dan persetujuan pasangan bila harta bersama) serta pembeli.
  4. Pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan dan pembayaran PNBP balik nama.
  5. Sertifikat atas nama pembeli terbit. Waktunya mengikuti standar layanan Kantor Pertanahan setempat.

Siapkan dokumen dasar seperti sertifikat asli, KTP dan KK para pihak, NPWP/NIK, SPPT dan bukti lunas PBB tahun berjalan, serta PBG/IMB bangunan. PPAT akan memberi tahu kalau ada dokumen tambahan.

Catatan: tarif, pajak, dan prosedur bisa berubah. Konfirmasikan ke PPAT, Kantor Pertanahan, KPP, Bapenda, atau konsultan pajak sebelum bertransaksi.

Ingin membeli ruko di Semarang atau Jakarta Selatan?

PT Graha Megah Persada, developer ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Tanyakan alur dan dokumen pembeliannya lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.

Sumber