Investasi properti atau emas, mana yang lebih baik? Jika hanya melihat kenaikan harga 2021–2026, emas jauh unggul. Harga emas Antam 1 gram naik sekitar 184% dari 30 Juni 2021 ke 30 Juni 2026. Pada periode yang sama, Indeks Harga Properti Residensial Bank Indonesia hanya naik sekitar 7%. Namun, perbandingan ini belum lengkap. Properti bisa menghasilkan sewa dan dibeli dengan KPR. Emas tidak memberi arus kas dan harganya bisa turun tajam dalam hitungan bulan.

Data harga: 30 Juni 2021 vs 30 Juni 2026

Indikator Juni 2021 Juni 2026 Perubahan 5 tahun Rata-rata per tahun
Emas Antam 1 gram (harga jual) Rp927.000 (30 Jun 2021) Rp2.630.000 (30 Jun 2026) +183,7% ±23,2%
IHPR nasional BI (2018=100) 103,52 (Tw II 2021) 110,89 (Tw II 2026) +7,1% ±1,4%

Perhitungan rata-rata per tahun memakai rumus pertumbuhan majemuk. Angka 2026 untuk emas berasal dari laporan harga harian media; harga emas berubah setiap hari.

Untuk wilayah tertentu, angka IHPR BI juga tersedia per kota. Dari triwulan II 2022 sampai triwulan II 2026, IHPR Semarang naik dari 102,95 menjadi 106,29 (+3,2%). Di periode yang sama, Jabodebek-Banten naik dari 104,77 menjadi 110,49 (+5,5%).

Membaca angka ini dengan benar

  1. IHPR hanya mengukur harga, bukan imbal hasil total. Indeks ini merekam harga rumah baru di pasar primer, berdasarkan survei pengembang di 18 kota. Sewa tidak termasuk. Imbal hasil total properti adalah kenaikan harga ditambah sewa bersih.
  2. IHPR bukan harga satu properti. Kenaikan harga satu unit bisa jauh di atas atau di bawah indeks, tergantung lokasi.
  3. Ruko tidak tercakup. Survei properti komersial BI juga tidak memantau ruko sebagai segmen tersendiri, jadi belum ada indeks resmi harga ruko.
  4. Emas sangat bergantung pada periode. Harga emas Antam mencetak rekor Rp3.168.000 per gram pada 29 Januari 2026, lalu turun ke Rp2.630.000 pada 30 Juni 2026, atau sekitar −17% dalam lima bulan. Membeli di puncak bisa berarti rugi bertahun-tahun.
  5. Kinerja masa lalu tidak menjamin hasil masa depan.

Ilustrasi: Rp500 juta pada Juni 2021

Supaya angka di atas lebih mudah dibayangkan, berikut ilustrasi sederhana. Asumsinya: dana Rp500 juta ditempatkan pada 30 Juni 2021 dan dilihat nilainya pada pertengahan 2026.

Skenario Perhitungan Nilai pertengahan 2026
Emas Antam Rp500 juta ÷ Rp927.000 = ±539,4 gram, dijual di harga buyback 1 Juli 2026 (Rp2.320.000/gram) ±Rp1,25 miliar
Properti yang harganya bergerak persis seperti IHPR nasional Rp500 juta × (110,89 ÷ 103,52) ±Rp535,6 juta
Properti yang sama + sewa bersih 4% per tahun (asumsi, tidak diinvestasikan ulang) Rp535,6 juta + (5 × Rp20 juta) ±Rp635,6 juta

Ilustrasi properti belum dikurangi biaya transaksi (BPHTB, notaris, PPh penjual). Ilustrasi emas belum memperhitungkan pajak buyback yang mungkin berlaku. Untuk periode ini, emas jelas unggul.

Namun, periode lain bisa memberi hasil sebaliknya. Orang yang membeli emas di harga rekor Rp3.168.000 per gram pada 29 Januari 2026, lalu menjualnya di harga buyback 1 Juli 2026 (Rp2.320.000), mencatat kerugian sekitar 26,8% hanya dalam lima bulan. Indeks harga rumah BI tidak pernah bergerak setajam itu pada periode yang sama. Ilustrasi ini menunjukkan bahwa kedua aset punya profil risiko yang berbeda, bukan bahwa salah satunya selalu lebih baik.

Arus kas: sewa vs tidak ada

Ini perbedaan paling mendasar. Properti yang disewakan menghasilkan uang setiap tahun. Penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari bruto (PP 34/2017). Emas fisik tidak menghasilkan apa pun selama disimpan. Keuntungannya hanya dari selisih harga saat dijual.

Sebagai gambaran, jika sebuah properti menghasilkan sewa bersih 4% per tahun (asumsi, bukan data pasar), maka dalam lima tahun sewa saja menambah sekitar 20% di atas kenaikan harganya. Hitung angka nyata untuk unit yang Anda incar. Cara menghitungnya ada di keuntungan investasi ruko.

Biaya masuk dan keluar

Biaya Properti Emas batangan
Selisih beli–jual Bergantung negosiasi pasar Selisih harga jual dan buyback; pada 1 Juli 2026: Rp2.625.000 vs Rp2.320.000 (±11,6%)
Pajak saat membeli BPHTB maksimal 5% (UU 1/2022), lihat BPHTB adalah Cek ketentuan PPh/PPN emas yang berlaku saat transaksi
Pajak saat menjual PPh final 2,5% bagi penjual (PP 34/2016) Buyback dapat dikenai PPh Pasal 22; cek ketentuan Logam Mulia/penjual
Biaya lain Notaris/PPAT, PBB tahunan, perawatan Penyimpanan (misalnya safe deposit box)

Biaya transaksi properti dibayar di depan dan cukup besar, sehingga properti kurang cocok untuk jangka pendek. Rincian pajaknya ada di pajak jual beli ruko.

Likuiditas dan modal

  • Emas bisa dibeli mulai pecahan kecil dan dijual kembali relatif cepat di butik atau gerai resmi.
  • Properti butuh modal besar dan waktu penjualan yang tidak pasti. Kelebihannya, properti bisa dibeli dengan KPR. Aturan BI mengizinkan LTV hingga 100% bagi bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF, berlaku sampai 31 Desember 2027. Rata-rata bunga KPR menurut survei BI triwulan II 2026 adalah 7,44% per tahun.

Leverage bekerja dua arah. KPR memperbesar hasil jika harga dan sewa naik, tetapi cicilan tetap harus dibayar walau properti kosong atau harganya stagnan.

Mana yang cocok untuk Anda?

Emas cenderung lebih cocok jika:

  • modal masih kecil dan ingin bertahap;
  • butuh aset yang mudah dicairkan;
  • tujuannya lindung nilai, bukan arus kas.

Properti cenderung lebih cocok jika:

  • Anda punya horizon panjang (bertahun-tahun);
  • menginginkan arus kas sewa atau memakai propertinya sendiri, misalnya ruko untuk usaha;
  • sanggup menanggung biaya transaksi dan cicilan.

Pertanyaan yang perlu Anda jawab sebelum memilih:

  1. Kapan dana ini mungkin dibutuhkan kembali?
  2. Apakah Anda membutuhkan penghasilan rutin dari investasi ini?
  3. Seberapa besar penurunan nilai yang sanggup Anda tahan tanpa panik menjual?
  4. Apakah Anda siap mengurus penyewa, perawatan, dan administrasi pajak properti?

Banyak orang memegang keduanya: emas sebagai cadangan yang likuid, properti sebagai aset produktif jangka panjang. Bagi pemula, panduan bertahapnya ada di cara investasi properti untuk pemula.

Pertanyaan yang sering muncul

Apakah harga properti bisa turun? Bisa, terutama untuk unit tertentu di lokasi yang kurang diminati. Indeks nasional yang naik tipis tidak menjamin setiap unit ikut naik.

Apakah emas cocok untuk jangka pendek? Selisih harga jual dan buyback sekitar 11–12% pada pertengahan 2026 berarti harga perlu naik cukup jauh dulu sebelum Anda impas. Jadi, emas juga kurang ideal untuk jangka sangat pendek.

Mana yang lebih aman? Keduanya punya risiko yang berbeda. Emas berisiko lewat fluktuasi harga, sedangkan properti berisiko lewat likuiditas, kekosongan penyewa, dan utang.

Artikel ini bersifat edukasi dan bukan nasihat keuangan atau investasi.

Properti produktif di Semarang dan Jakarta Selatan

Jika Anda condong ke properti yang bisa dipakai usaha atau disewakan, PT Graha Megah Persada memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order), serta Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Informasi lebih lanjut tersedia via WhatsApp tim penjualan.

Sumber