Keuntungan investasi ruko yang utama adalah fleksibilitasnya. Ruko bisa dipakai untuk usaha sendiri, disewakan ke pelaku usaha, atau keduanya sekaligus. Ruko juga bisa dibiayai KPR dengan batas LTV hingga 100% di bank yang memenuhi kriteria BI. Namun, investasi ruko hanya menguntungkan jika lokasinya tepat dan sewanya menutup biaya. Data Bank Indonesia triwulan II 2026 menunjukkan harga properti komersial hanya naik 0,64% per tahun, sementara indeks harga sewanya masih turun 1,09%.

Berikut keuntungan dan risikonya secara seimbang, beserta cara menghitung apakah sebuah ruko layak dibeli.

Keuntungan investasi ruko

1. Bisa dipakai sendiri sekaligus disewakan

Ruko bertingkat memungkinkan kombinasi. Misalnya, lantai dasar untuk usaha Anda sendiri, lantai atas disewakan sebagai kantor, atau sebaliknya. Pemilik usaha yang membeli ruko juga tidak lagi bergantung pada perpanjangan sewa dari pihak lain.

2. Penyewanya pelaku usaha

Pelaku usaha yang usahanya berjalan baik cenderung enggan berpindah lokasi, karena pindah berarti kehilangan pelanggan dan mengeluarkan biaya renovasi baru. Karena itu, ruko di koridor komersial yang hidup berpeluang mendapat penyewa jangka panjang. Ini bukan jaminan, karena nasib penyewa tetap bergantung pada kondisi usahanya.

3. Pembiayaan KPR tersedia

Ruko bukan aset yang sulit dibiayai. BI memperpanjang rasio LTV/FTV kredit properti 100% untuk semua jenis properti, termasuk ruko/rukan, sampai 31 Desember 2027. Kebijakan ini berlaku bagi bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF tertentu. Di tingkat produk, misalnya, KPR pembelian BCA mencantumkan ruko baru maupun second, dan Bank Mandiri mencantumkan ruko dengan tenor maksimal 30 tahun (dicek 26 Oktober 2026). Detailnya di KPR ruko.

4. Ruko hunian bisa mendapat PPN DTP 2026

PMK 90 Tahun 2025 menanggung PPN atas rumah tapak baru dengan harga paling banyak Rp5 miliar. PPN yang ditanggung adalah 100% untuk bagian harga sampai Rp2 miliar. Definisi rumah tapak di aturan ini mencakup "bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor". Jadi, ruko yang juga berfungsi sebagai hunian bisa memenuhi syarat, selama dibeli orang pribadi, baru dari pengembang PKP, punya kode identitas rumah, dan AJB/PPJB lunas serta serah terimanya terjadi pada 1 Januari–31 Desember 2026. Lihat PPN DTP 2026 ruko.

5. Aset nyata yang bisa diagunkan

Ruko bersertifikat dapat dijadikan agunan kredit modal kerja atau kredit lain di kemudian hari, tergantung kebijakan bank. Jenis dan status sertifikat (SHM atau HGB) sangat menentukan, jadi periksa sebelum membeli.

Data pasar terbaru: apa kata Bank Indonesia

BI menerbitkan survei Perkembangan Properti Komersial (PPKom) setiap triwulan. Hasil triwulan II 2026:

Indeks properti komersial (Tw II 2026) Kategori jual Kategori sewa
Permintaan +0,51% (yoy) +1,32% (yoy)
Pasokan +2,05% (yoy) +1,71% (yoy)
Harga +0,64% (yoy) −1,09% (yoy)

Sebagai pembanding, Indeks Harga Properti Residensial pasar primer tumbuh 0,69% (yoy) pada periode yang sama.

Catatan penting: PPKom mencakup perkantoran, ritel, apartemen sewa, hotel, convention hall, lahan industri, dan warehouse complex di 11 wilayah, termasuk Semarang dan Jakarta. Ruko tidak termasuk segmen yang disurvei, dan sampai saat ini belum ada indeks resmi nasional khusus ruko. Data di atas menunjukkan arah pasar properti komersial secara umum: harga naik tipis, dan sewa baru mulai membaik. Data ini tidak bisa dipakai sebagai patokan harga ruko tertentu.

Pelajaran praktisnya: jangan membeli ruko dengan anggapan harganya pasti naik cepat. Keuntungan harus dihitung terutama dari sewa bersih atau dari manfaat langsung bagi usaha Anda.

Risiko yang perlu dihitung

  • Kekosongan. Ruko yang kosong tetap menanggung PBB dan perawatan. Risikonya lebih tinggi di lokasi yang belum ramai.
  • Bergantung pada usaha penyewa. Jika usaha penyewa lesu, kontrak bisa tidak diperpanjang.
  • Suku bunga. BI menaikkan BI-Rate total 100 bps sepanjang 2026, dari 4,75% menjadi 5,75% pada Juni 2026, lalu menahannya di level itu hingga RDG 21 Oktober 2026. Cicilan KPR berbunga floating bisa ikut naik setelah masa bunga tetap berakhir.
  • Likuiditas. Pasar pembeli ruko lebih sempit daripada pasar rumah, dan menjualnya butuh waktu serta biaya: PPh final 2,5% bagi penjual dan BPHTB bagi pembeli.
  • Perizinan dan peruntukan. Pastikan fungsi bangunan dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sesuai rencana usaha.

Cara menghitung keuntungan investasi ruko

Gunakan rumus imbal hasil bersih:

Imbal hasil bersih = (sewa setahun − PPh final 10% − PBB − perawatan − nilai bulan kosong) ÷ total biaya perolehan × 100%

PPh final atas sewa tanah dan/atau bangunan adalah 10% dari jumlah bruto nilai sewa (PP 34/2017).

Ilustrasi (angka hipotetis, bukan data pasar):

Komponen Nilai
Total biaya perolehan Rp1.500.000.000
Sewa kotor setahun Rp90.000.000
PPh final 10% −Rp9.000.000
PBB dan perawatan (asumsi) −Rp6.000.000
Kosong 1 bulan (asumsi) −Rp7.500.000
Sewa bersih Rp67.500.000
Imbal hasil kotor 6,0%
Imbal hasil bersih 4,5%

Bandingkan angka bersih itu dengan alternatif lain dan dengan bunga KPR Anda. Jika ruko dibeli dengan KPR dan bunganya lebih tinggi dari imbal hasil bersih, sewa saja tidak akan menutup cicilan. Selisihnya harus ditutup dari penghasilan lain. Untuk melihat besar cicilan pada berbagai tenor dan bunga, gunakan simulasi KPR ruko. Rincian biaya tahunan ada di biaya kepemilikan ruko.

Faktor lokasi yang menentukan keuntungan

Karena belum ada indeks resmi harga atau sewa ruko, penilaian lokasi harus dilakukan sendiri di lapangan. Hal-hal yang sebaiknya Anda periksa:

  • Lalu lintas dan akses. Apakah jalan di depannya ramai, mudah dijangkau, dan tidak terhalang median atau putar balik yang jauh?
  • Parkir. Pelanggan toko dan kantor butuh tempat parkir. Ruko tanpa parkir memadai lebih sulit disewakan.
  • Tingkat hunian ruko di sekitar. Hitung berapa ruko di deretan yang sama yang terisi dan berapa yang kosong. Banyaknya papan "disewakan" adalah sinyal yang perlu diperhatikan.
  • Kawasan penyangga. Perumahan, kampus, perkantoran, atau pusat kegiatan di sekitar lokasi menjadi sumber pelanggan bagi penyewa Anda.
  • Harga sewa pembanding. Tanyakan langsung ke pemilik atau penyewa ruko di sekitar, lalu catat ukuran dan kondisi bangunannya agar perbandingannya setara.

Kunjungi lokasi pada jam yang berbeda, misalnya pagi hari kerja, malam hari, dan akhir pekan. Pola keramaian sebuah koridor sering berbeda jauh antara jam-jam itu.

Kesimpulan

Investasi ruko menguntungkan bagi pembeli yang:

  1. memilih lokasi dengan aktivitas komersial yang terbukti;
  2. menghitung sewa bersih dari data pembanding nyata;
  3. siap menanggung risiko kekosongan dan kenaikan bunga.

Keuntungan terbesar sering dirasakan pemilik usaha yang memakai ruko itu sendiri, karena manfaatnya langsung terasa dalam bentuk biaya sewa yang tidak perlu dibayar lagi.

Artikel ini bersifat edukasi dan bukan nasihat keuangan atau investasi.

Ruko Graha Megah di Semarang dan Jakarta Selatan

Bagi Anda yang sedang menimbang lokasi, PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order), dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Silakan bertanya melalui WhatsApp tim penjualan.

Sumber