KPR Ruko: Syarat, Tenor, DP, dan Pilihan Bank 2026

KPR ruko adalah kredit pemilikan untuk membeli ruko, baru maupun bekas, dengan ruko itu sendiri sebagai agunan. Aturan Bank Indonesia saat ini mengizinkan rasio LTV hingga 100% untuk semua jenis properti, termasuk ruko/rukan, di bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF. Aturan ini berlaku sampai 31 Desember 2027. Tenor bergantung pada bank dan produk. Contohnya, KPR pembelian BCA mencantumkan tenor hingga 25 tahun, sedangkan Bank Mandiri mencantumkan maksimal 30 tahun untuk rumah/ruko (dicek di situs resmi pada 26 Oktober 2026).

Aturan DP dan LTV untuk ruko

Uang muka (DP) KPR dibatasi lewat rasio Loan to Value (LTV) dari BI:

PADG No. 30 Tahun 2025 memperpanjang pelonggaran LTV/FTV kredit properti sampai 31 Desember 2026, berlaku mulai 1 Januari 2026.
Pada RDG 21 Oktober 2026, BI memperpanjang lagi rasio LTV/FTV 100% sampai 31 Desember 2027. Kebijakan ini berlaku "untuk semua jenis properti, baik itu rumah tapak, rumah susun, serta ruko atau rukan", khusus bagi bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF tertentu. Bank yang tidak memenuhi kriteria itu dikenai batas lebih rendah.

LTV 100% berarti aturan BI tidak mewajibkan DP minimum bagi bank yang memenuhi kriteria. Namun, setiap bank tetap boleh meminta DP sesuai penilaian risikonya sendiri. Nilai kredit juga mengacu pada hasil taksiran (appraisal) bank, yang bisa lebih rendah dari harga jual.

KPR ruko berapa tahun?

Berikut data yang kami verifikasi langsung di situs resmi bank pada 26 Oktober 2026:

Bank	Ruko disebut sebagai objek?	Tenor maksimal tercantum	Catatan
BCA (KPR Pembelian)	Ya: "rumah, apartemen atau ruko", baru maupun second	Hingga 25 tahun	Tenor tidak dirinci per jenis properti; suku bunga di halaman berlaku hingga 31 Oktober 2026
Bank Mandiri (KPR)	Ya: properti gabungan komersial-hunian	30 tahun untuk rumah/ruko	Plafon hingga Rp25 miliar; suku bunga di halaman berlaku hingga 30 November 2026

KPR ruko BRI, BTN, BNI, dan BSI. Halaman produk resmi keempat bank ini tidak bisa kami verifikasi isinya saat artikel disusun. Karena itu, kami tidak mencantumkan tenor atau syarat spesifiknya. Beberapa sumber sekunder menyebut tenor untuk ruko di sebagian produk bisa lebih pendek daripada untuk rumah tinggal. Tanyakan langsung ke kantor cabang atau situs resmi masing-masing bank (bri.co.id, btn.co.id, bni.co.id, bankbsi.co.id). Mintalah jawaban tertulis soal tenor khusus ruko, DP, dan biaya.

Tenor juga dibatasi usia. Contohnya di BCA: usia maksimal saat kredit lunas adalah 65 tahun untuk karyawan dan 66 tahun untuk wiraswasta/profesional.

Suku bunga KPR ruko

Contoh suku bunga yang tercantum di halaman KPR Pembelian BCA (berlaku hingga 31 Oktober 2026, efektif per tahun):

Pilihan	Suku bunga
Fixed 1 tahun	7,00%
Fixed 2 tahun	7,50%
Fixed 3 tahun	8,00%
Fixed 5 tahun	8,50%
Fix & cap (fixed 3 th, cap 2 th)	8,00% lalu 9,00%
Fixed berjenjang (contoh tenor 20 tahun)	4,00% tahun 1–3; 7,99% tahun 4–6; 9,99% tahun 7 dst.
Floating yang berlaku saat ini	11%

Sebagai konteks pasar, survei BI mencatat rata-rata suku bunga KPR 7,44% pada triwulan II 2026. BI-Rate berada di 5,75% sejak Juni 2026 dan ditahan pada RDG 20–21 Oktober 2026. Selisih antara bunga fixed promosi dan bunga floating inilah yang membuat cicilan bisa naik signifikan setelah masa fixed habis. Lihat perhitungannya di simulasi KPR ruko.

Syarat dan dokumen KPR ruko

Persyaratan umum KPR Pembelian BCA, sebagai contoh:

Warga Negara Indonesia, usia minimal 18 tahun atau sudah menikah.
Karyawan: masa kerja minimal 1 tahun di perusahaan terakhir atau total pengalaman kerja minimal 2 tahun.
Wiraswasta: lama usaha minimal 2 tahun di bidang yang sama. Profesional wajib memiliki izin praktik.
Wajib asuransi jiwa dan kebakaran dengan banker's clause.
Dokumen: KTP, Kartu Keluarga, NPWP, rekening koran minimal 3 bulan, dan sertifikat properti (HM/HGB/HMSRS).

Bank Mandiri mencantumkan dokumen agunan: salinan sertifikat (SHM/SHGB/SHMSRS), IMB/PBG, bukti bayar PBB terakhir, dan Surat Pemesanan Rumah (SPR) untuk pembelian baru dari pengembang.

Untuk ruko, perhatikan dua hal. Pertama, jenis sertifikatnya. Ruko bisa bersertifikat SHM atau HGB; bedanya dijelaskan di sertifikat ruko SHM atau HGB. Kedua, kesesuaian izin bangunannya; lihat PBG ruko. Jika ruko dibeli atas nama badan usaha, skemanya biasanya berbeda dari KPR perorangan. Baca beli ruko atas nama perusahaan.

KPR ruko bekas

BCA secara eksplisit menyebut KPR pembelian untuk ruko "dalam kondisi baru maupun second". Untuk ruko bekas, siapkan hal-hal berikut:

Penilaian bank. Plafon mengikuti nilai taksiran, bukan semata harga kesepakatan dengan penjual.
Kelengkapan legal penjual. Sertifikat asli, PBG/IMB, dan bukti lunas PBB. Pastikan tidak ada sengketa atau hak tanggungan yang belum diroya.
Tanpa PPN DTP. Insentif PPN DTP dalam PMK 90 Tahun 2025 hanya untuk unit baru yang pertama kali diserahkan oleh PKP pengembang. Ruko bekas tidak termasuk.
Pajak transaksi. Penjual membayar PPh final 2,5% (PP 34/2016), dan pembeli membayar BPHTB.

Alur pengajuan KPR ruko

Urutan umumnya sebagai berikut, meski detailnya berbeda di setiap bank:

Pilih unit dan pesan. Untuk ruko baru, biasanya dimulai dengan surat pemesanan dari pengembang.
Ajukan KPR. Serahkan dokumen pribadi, dokumen penghasilan, dan dokumen agunan ke bank.
Analisis kredit dan appraisal. Bank menilai kemampuan bayar dan menaksir nilai ruko.
Persetujuan. Bank menerbitkan surat persetujuan berisi plafon, bunga, tenor, dan biaya.
Akad kredit dan AJB. Penandatanganan dilakukan di hadapan notaris/PPAT, bersamaan dengan pengikatan agunan.
Pencairan. Dana dicairkan ke penjual atau pengembang sesuai ketentuan bank.

Baca surat persetujuan dengan teliti, terutama berapa lama bunga fixed berlaku, bagaimana bunga floating ditentukan, dan berapa denda pelunasan dipercepat.

Tips sebelum mengajukan KPR ruko

Bandingkan minimal dua atau tiga bank. Minta rincian tertulis soal bunga fixed, bunga floating yang berlaku, provisi, administrasi, appraisal, dan penalti pelunasan dipercepat.
Simulasikan cicilan dengan bunga floating, bukan hanya bunga promosi.
Pastikan cicilan tetap terbayar walau ruko belum tersewa.
Untuk ruko baru yang berfungsi sebagai hunian, cek apakah unitnya memenuhi syarat PPN DTP 2026. Batas waktunya, AJB/PPJB lunas dan serah terima harus terjadi paling lambat 31 Desember 2026.

Artikel ini bersifat informasi umum, bukan nasihat keuangan. Ketentuan bank dapat berubah sewaktu-waktu; selalu konfirmasi ke bank.

Ruko Graha Megah di Semarang dan Jakarta Selatan

Jika Anda sedang mencari ruko untuk diajukan KPR, PT Graha Megah Persada memiliki Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order), dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Tanyakan ketersediaan unit melalui WhatsApp tim penjualan.