Beli ruko atas nama perusahaan diperbolehkan, tetapi perusahaan berbentuk PT hanya dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB), tidak bisa memegang Sertifikat Hak Milik (SHM). Pilihan ini memengaruhi status sertifikat, pajak, pencatatan akuntansi, dan rencana jangka panjang atas ruko tersebut, sehingga perlu ditimbang dibanding membeli atas nama pribadi.
Berikut aturan dasarnya dan hal-hal yang perlu diperhitungkan.
Kenapa PT hanya bisa memegang HGB?
Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960) menyatakan hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat 1). Badan hukum hanya dapat memiliki hak milik bila ditetapkan oleh pemerintah (Pasal 21 ayat 2), dan PT pada umumnya tidak termasuk.
Sebaliknya, HGB dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (UUPA Pasal 36; PP 18/2021 Pasal 34). Inilah dasar PT boleh membeli ruko berstatus HGB.
Kalau ruko yang ingin dibeli bersertifikat SHM?
PT tidak bisa langsung membeli tanah berstatus hak milik. Menurut ulasan Hukumonline, ada dua jalur yang biasa ditempuh:
- Penurunan hak dari hak milik menjadi HGB oleh penjual, lalu jual beli dilakukan setelah statusnya menjadi HGB; atau
- Pelepasan hak oleh pemilik kepada negara dengan akta notariil, lalu PT mengajukan permohonan hak (HGB).
Ruko baru dari pengembang umumnya sudah bersertifikat HGB, sehingga langkah ini biasanya tidak diperlukan. Perbedaan SHM dan HGB dijelaskan lengkap di sertifikat ruko SHM atau HGB.
Konsekuensi status HGB bagi perusahaan
PP 18/2021 (Pasal 37) mengatur HGB di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan diajukan paling lambat sebelum jangka waktu berakhir, dan pembaruan paling lama 2 tahun setelahnya (Pasal 41).
Bagi PT, ini berarti:
- Ada jadwal perpanjangan hak yang harus dicatat dan dianggarkan.
- PT tidak bisa meningkatkan HGB menjadi hak milik, karena jalur peningkatan hak ditujukan bagi pemilik perorangan WNI.
- Bila pemegang HGB tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak, PP 18/2021 (Pasal 35) mewajibkan hak itu dilepaskan atau dialihkan dalam 1 tahun; bila tidak, hak hapus karena hukum.
Implikasi pajak dan akuntansi
Saat membeli
Pajak transaksi jual beli pada dasarnya sama, baik pembeli pribadi maupun PT: penjual membayar PPh final atas pengalihan hak, dan pembeli membayar BPHTB. Menurut PP 34/2016, tarif PPh final pengalihan tanah dan/atau bangunan adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan (selain rumah sederhana dan rumah susun sederhana). Jika membeli dari pengembang yang berstatus PKP, ada juga PPN. Rinciannya ada di pajak jual beli ruko.
Perbedaannya: PT yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP) pada prinsipnya dapat mengkreditkan PPN masukan atas perolehan yang berhubungan langsung dengan kegiatan usahanya yang terutang PPN. Apakah PPN pembelian ruko dapat dikreditkan bergantung pada pemakaian ruko dan status PKP perusahaan saat membeli, jadi konsultasikan dengan konsultan pajak sebelum transaksi.
Bila ruko dipakai sendiri oleh perusahaan
Ruko yang dipakai sebagai kantor, toko, atau gudang perusahaan dicatat sebagai aset tetap:
| Komponen | Perlakuan pajak | Dasar |
|---|---|---|
| Tanah (HGB) | Tidak disusutkan | PMK 72/2023 |
| Bangunan permanen | Disusutkan garis lurus, masa manfaat 20 tahun, tarif 5% per tahun; bila masa manfaatnya lebih dari 20 tahun, boleh memakai masa manfaat sebenarnya sesuai pembukuan secara taat asas | PMK 72/2023 |
| Bangunan tidak permanen | Masa manfaat 10 tahun, tarif 10% per tahun | PMK 72/2023 |
Penyusutan menjadi biaya yang mengurangi penghasilan kena pajak perusahaan, yang dikenai PPh badan dengan tarif umum 22% sejak tahun pajak 2022 berdasarkan UU HPP. Inilah salah satu keuntungan utama membeli atas nama PT bila ruko memang dipakai untuk operasional.
Bila ruko disewakan
Penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto nilai sewa (PP 34/2017), baik pemiliknya pribadi maupun PT. Karena dasar pengenaannya bruto dan bersifat final, biaya pemilik seperti pemeliharaan dan PBB tidak mengurangi pajak sewa tersebut. Jadi untuk ruko yang murni disewakan, keuntungan penyusutan tidak sebesar pada ruko yang dipakai sendiri. Bila PT berstatus PKP, sewa ruko juga dapat terutang PPN. Lihat pajak sewa ruko.
Bila kelak ingin dipindahkan ke nama pribadi
Memindahkan ruko dari PT ke direktur atau pemegang saham adalah transaksi pengalihan hak baru. Akan ada lagi PPh atas pengalihan, BPHTB, dan biaya PPAT. Rencanakan sejak awal atas nama siapa ruko akan dipegang dalam jangka panjang.
Pembiayaan
Produk KPR bank pada umumnya ditujukan untuk debitur perorangan. Perusahaan biasanya menggunakan fasilitas kredit untuk badan usaha, dengan analisis kelayakan berdasarkan laporan keuangan perusahaan. Syarat dan bunganya berbeda di tiap bank, jadi bandingkan langsung. Untuk pembeli perorangan, lihat KPR ruko.
Atas nama perusahaan vs atas nama pribadi
| Aspek | Atas nama PT | Atas nama pribadi (WNI) |
|---|---|---|
| Status hak | Hanya HGB | HGB atau SHM; HGB dapat ditingkatkan bila memenuhi syarat |
| Perpanjangan hak | Wajib dipantau | Tidak perlu bila sudah SHM |
| Pemisahan harta | Aset tercatat milik perusahaan, terpisah dari harta pribadi | Bercampur dengan harta pribadi |
| Penyusutan bangunan | Dapat dibiayakan bila dipakai untuk usaha | Tidak relevan bila tidak dicatat sebagai aset usaha |
| Pajak sewa | PPh final 10% bruto | PPh final 10% bruto |
| Administrasi | Butuh pembukuan, keputusan organ perusahaan sesuai anggaran dasar | Lebih sederhana |
| Pindah nama di kemudian hari | Transaksi baru dengan pajak | Bisa diwariskan atau dihibahkan sesuai aturan |
Alternatif: beli atas nama pribadi, sewakan ke PT
Sebagian pemilik usaha membeli ruko atas nama pribadi, lalu menyewakannya ke perusahaannya sendiri. Dalam skema ini, PT sebagai penyewa berbentuk badan usaha bertindak sebagai pemotong PPh final 10% atas sewa, dan biaya sewa dicatat sebagai beban perusahaan. Pemilik tetap bisa meningkatkan HGB menjadi hak milik bila memenuhi syarat. Skema ini perlu dokumentasi yang rapi, termasuk perjanjian sewa dengan harga yang wajar.
Kesimpulan
- Membeli atas nama PT masuk akal bila ruko dipakai untuk operasional perusahaan dan Anda ingin aset tercatat terpisah dari harta pribadi.
- Membeli atas nama pribadi lebih sederhana dan membuka jalan ke SHM, terutama bila ruko diniatkan sebagai aset keluarga jangka panjang.
- Karena konsekuensinya panjang, diskusikan dengan notaris/PPAT dan konsultan pajak sebelum menandatangani perjanjian.
Ruko untuk kantor atau usaha Anda
PT Graha Megah Persada, pengembang ruko sejak 1980, memasarkan Ruko Majapahit Junction di Jalan Kanguru Raya, Semarang (Tahap 1 siap, Tahap 2 pre-order) dan Ruko Ciledug Raya Park di Jalan Ciledug, Jakarta Selatan. Untuk menanyakan pembelian atas nama pribadi maupun perusahaan, hubungi tim penjualan lewat WhatsApp +62 812 9590 6033.
Sumber
- JDIH BPK: UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
- JDIH BPK: PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
- Hukumonline: Prosedur Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Infrastruktur
- Setkab: PP No. 34/2016, PPh Pengalihan Tanah/Bangunan 2,5%
- Kemenkeu (peraturan.go.id): PMK Nomor 72 Tahun 2023 tentang Penyusutan dan Amortisasi
- DJP: Lima Jenis Tarif PPh Badan yang Wajib Diperhatikan
- DDTCNews: DJP Tegaskan PPh Uang Kontrakan Bukan Pajak Baru, Tarifnya 10%